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サルでもわかる?アパート投資

アパート投資の経営収支について

大部分の大家さん達にとって、アパート投資の経営の目的は、アパート投資の経営収支を黒字にすることです。

中には節税対策でやっているので、赤字でもかまわないというお金持ち大家さんもいらっしゃいますが少数派でしょう。

また、青色申告等で経費を乗せるだけ乗せて税務上は赤字にしている大家さんもいらっしゃいますが、
ここでは新築物件と中古物件の実例をあげて、単純な収支として比較してみます。

年間収支 = 年間家賃収入 −  固定経費 - ローン返済額
※固定経費はこちらを参照

実例1

価格が6,000万円、利回り8%の新築アパートを自己資金1,500万円(借入額4,500万円)
金利2.5%、25年ローンを組んで購入した場合。(売買に関わる諸経費は考慮しない)

年間家賃収入が480万円、固定経費が50万円、ローン返済額が242万円ですので、年間収支は188万円の黒字になります。
所得税等を考慮に入れなければ、月額で約15.6万円のキャッシュフローが生まれることになります。

実例2

価格が6,000万円、利回り10%の中古アパート(築15年)を自己資金1,500万円(借入額4,500万円)
金利3%、18年ローンを組んで購入した場合。(売買に関わる諸経費は考慮しない)

年間家賃収入が600万円、固定経費が70万円、ローン返済額が323万円ですので、年間収支は207万円の黒字になります。
所得税等を考慮に入れなければ、月額で約17.25万円のキャッシュフローが生まれることになります。

実例3

価格が6,000万円、利回り12%の中古アパート(築20年超)を自己資金1,500万円(借入額4,500万円)
金利3.5%、15年ローンを組んで購入した場合。(売買に関わる諸経費は考慮しない)

年間家賃収入が720万円、固定経費が80万円、ローン返済額が386万円ですので、年間収支は254万円の黒字になります。
所得税等を考慮に入れなければ、月額で約21.1万円のキャッシュフローが生まれることになります。

上記を比べると実例3が一番有利なように見えますが、あくまで稼働率100%と仮定した場合ですので、実際の収支幅はもう少し縮まると思います。(新築の方が稼働率は高いため)

ご検討中の物件のキャッシュフローを知りたい方はこちらを使ってみてください。

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