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アパート投資の落とし穴

敷金の基礎知識

敷金(関西地区では保証金)とは、賃貸契約時に賃借人から一時預かり金として大家さんが受け取るお金のことです。
原則として退去時には賃借人に返金しなければいけませんが、賃借人が万一滞納した場合や、室内を故意・過失により汚損、破損した時は敷金から差し引いて返すという不動産業界の慣習です。

数年ほど前までは、退去時の原状回復費用(リフォーム代金)は過失の有る無しにかかわらす、敷金から差し引いて返金するというスタイルが長年定着していました。

しかし、平成16年10月1日より賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)が施行されてからは、原則として敷金は全額返金することとなりました。

内容についてはこちら→「賃貸住宅紛争防止条例」

この条例が施工された背景としては、賃貸契約における貸室の原状回復に関する明確な規定がなく、敷金の扱いが貸主・借主の双方が自分にとって有利となるような解釈をする認識の違いからトラブルになるケースが頻発したからです。

「敷金の性格」や「原状回復の意味」をうやむやにしたまま契約し、退去時にはごまかしながら敷金精算するという手法はもはや通用しない状況となってきています。
事実、過去の事例をみると、敷金の返還請求に関しては、貸主はほとんどの場合、借主に負けているのが現状です。

今回の条例により、大家さんの原状回復費用負担が増加することで頭の痛い方は多いと思います。
今のところ東京都内の物件が対象となっていますが、全国に波及していくことは間違いないでしょう。

また、敷金トラブルにより空室期間が長くなればダブルで損失が大きくなります。
重要なことは、少しでも多く原状回復費用を取ろうという発想よりも、入居者が退去したらさっさと敷金精算をしてルームクリーニングを施し、早期に次の入居者を募集できる体制にすることです。

実はその辺の大家さんの器量のようなところも、募集をする賃貸管理業者もみています。

「あの大家さんの物件は敷金トラブルの心配が無いから安心して客付けできる。」
と営業マンに思わせることで、物件紹介の優先順位を上げてもらえます。
それも満室経営の秘訣ではないでしょうか。

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