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アパート投資の落とし穴

家賃保証制度・サブリースについて

アパート投資物件の大手管理会社では、家賃保証制度やサブリース(一括借上げ)契約を選択できるケースがあります。
空室を気にせず安定的に収入を得る方法として、アパート投資初心者に人気があります。
特に新築アパートにおいてサブリース契約付で売られているケースが多いですね。

家賃保証・サブリースのメリット

・空室や滞納があっても一定額の家賃収入がある。
・管理会社にほとんど「お任せ」で経営が楽である

家賃保証・サブリースのデメリット

・1〜3年ごとに借り上げ価格の見直しが行われ、値下げされる可能性がある。
・入居者の選定は業者任せで、できないケースが多い
・管理料が10〜20%前後と通常より高め。

上記のように一長一短ありますので、どちらがよいのかは大家さんの好みによります。
アパート投資が初めてで空室に不安がある場合や、管理会社にすべてお任せという方針であればサブリースも悪くはないでしょう。ただ、都心の人気エリアで、なおかつ築浅の物件であれば、家賃の値付けを間違えない限り空室のリスクは小さいと思われますので、サブリース契約が逆に損になるケースもあります。

サブリース契約の損益分岐点

サブリース契約の場合、通常ですと管理料や保証料という名目で満室時家賃の10〜20%を差し引かれます。なので、空室率80〜90%で運用しているのと同じことになります。
ただし、サブリースを付けない通常の管理委託契約でも3〜5%程度の管理料は発生しますので、実際は家賃の5〜15%ほどの安心料といえると思います。

サブリース契約を希望するのであれば、なるべく複数の管理会社に見積もり(家賃査定)を出してもらってください。管理会社によって家賃査定にはかなりの開きがあるケースがあります。

例えば、家賃相場が7万円のところ6.5万円で査定されてしまうと、
A社 6.5万円×90%(保証料90%の場合)=手取り58,500円 
相場のとおり7万円の査定であれば、
B社 7万円×90%(保証料90%の場合)=手取り63,000円

差額は4,500円で家賃の6.4%相当にもなります。
以上のことから、損益分岐点は単純に相場家賃(管理会社の査定家賃ではないので注意)に対して80%以上の稼働率が見込めるかどうかです。
年間で80%以上稼動すると思えばサブリース不要、80%未満の稼働率と思えばサブリース付きが安心かと思います。

ただし、サブリース契約の管理料等の細かい条件は管理会社によって様々なので、よく比較検討した上で決定するとよいでしょう。

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