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損をしないアパート投資売却術

ケース1 相続発生

このサイトをご覧になっている既存の大家さんの中には、相続税対策としてアパート投資物件を購入したり、建築された方も多いのではないでしょうか。

相続税は概ね資産が1億円以上ある場合にかかってくる税金ですので、全世帯の5%程度が対象となるといわれています。
下記の基礎控除を超えた場合は相続税が発生します。
※基礎控除 5,000万円+1,000万円×法定相続人の数

相続税のあらましや専門的なことはここでは省略させていただきます。

それでは、相続税が発生する大家さんの場合、手持ちの物件を売却するタイミングとして、 相続前と相続後のどちらが有利でしょうか。

詳しい計算式は省略しますが、 不動産価格1億円 所有期間5年超 取得金額不明 と想定し、不動産譲渡所得税+相続税で比較すると、約30万円だけ相続後に売却した方が得という結果になります。

また、相続後の売却についてはいくつかの優遇税制がうけられます。
「相続税納税のための土地売却については譲渡税が安くなる」

 土地に対する相続税を1億円納税していれば、一定の期限日(相続開始から約3年10ヶ月)までに相続土地を売却することで、土地譲渡益1億円までは非課税になります。ところが期限日を1日でも過ぎて売却となってしまうと通常の税額となります。 (注意:建物にも適用されますが、減価償却等のからみもあり計算は複雑になります。)

上記のように、相続が発生すると税制面でのメリットが多くあり売却のチャンスといえます。

また、相続税が発生しないケースでも、相続人が複数いる場合の遺産分割協議において次のパターンが考えられます。

1.アパート投資物件を売却して現金化して分配する。
2.相続人の共有名義にして収益を分配する。

1.のパターンでは売却譲渡益税がかかる場合がありますので、どちらが得かは個別の案件によります。

相続が発生する可能性のある方は、事前に専門家と相談してみることをお勧めいたします。

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