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アパート投資の落とし穴

アパート投資の落とし穴(リスク)を知ろう

アパート投資は事業でもあるので当然ですが、いくつものリスクがあります。
以下に、アパート投資の経営における落とし穴(リスク)を挙げてみます。

1.空室リスク

アパート投資リスクの筆頭は空室リスクです。
高利回りに目がくらみ、買ったはいいが1年後は空室だらけ。なんてことも実際あります。
そうなれば当然見込んでいたキャッシュが入らなくなり、銀行ローンの返済に苦しみ、最悪の場合返済できず、差押え競売にまで発展しかねません。
アパート投資物件を購入するときは、その物件の空室リスクを充分に調査してから判断しましょう。

◇空室リスクの調査項目
・家賃相場
・周辺の入居状況
・地域の人口推移
・入居需要

2.建物・設備の老朽化リスク

建物の老朽化が進むと、入居者は新しいアパートに流れていき、家賃を下げないと入居率の確保が難しくなっていきます。
当然予定していた収益が上がらなくなり、リフォーム費用の出費も覚悟しなければいけません。
中古物件を買うときには、リフォーム費用がどれくらいかかるかも調査しておくべきです。

3.家賃滞納リスク

いくら満室物件であっても、家賃滞納者があれば空いているのと同様です。むしろ次の募集ができないので、滞納者が居るよりは空室の方が良いともいえます。
滞納者問題は昔から大家さんの避けて通れないリスクといえます。

賃料不払い対策

もし滞納者が発生したら手遅れになる前に、管理会社や客付会社と相談しながら早期解決に全力を注いでください。

4.地価の下落リスク

アパート投資の経営は長期に渡ってインカムゲイン(家賃収入)を獲得することが主な投資手法なので、買ってすぐに売却する可能性は低いと思われますが、今の時代は何があるかわかりません。
急にまとまった現金が必要になることも無いとはいえませんし、売却せざるおえない時もあるかと思います。
不動産全般に言える事ですが、急な換金は難しく、急いで売ろうとするとかなりの安値でたたかれてしまう恐れがあります。
また、数年周期で地価は上がったり下がったりしていますので、タイミングによっては下落時に売却するリスクもあり、買ったときより多少安くなるのは仕方ないですが、地価が急落している時などは思わぬ売却損になる可能性があります。

5.金利上昇リスク

アパートローン等の融資を受けてアパート投資物件を購入した場合、金利が上昇するリスクがあります。
現在は、しばらくは低金利が続くと思われますが、数年後どうなるかは金融の専門家ですらまったくわかりません。
最近の金融機関では、以前のように自己資金ゼロのフルローンなどの無茶な取組みは控えていますし、ある程度余裕の無い方には貸さない姿勢が強まっていますので危険度は減少してはいます。

今後ローンを組んでアパート投資物件を買う予定の方は、現行の金利が1%程度上昇しても支払いに余裕のある返済計画が必要です。

6.事件・事故・災害のリスク

アパート投資物件が共同住宅である以上、いつ何時想定外の事件・事故が起きても不思議ではありません。

・火災・爆発
・地震、地盤沈下
・大雨による水害
・アパート内での死亡事故、自殺、殺傷事件
・入居者同士のトラブル
・放火 etc

これらが起こる可能性は極めて低いですが、絶対おこらないとも限りません。
万一の時の事故防衛策としては、火災保険をかけることです。
銀行ローンを組む際には火災保険は必須条件とされていることが多くあります。
たとえ任意加入であっても、万一のために絶対にかけておいた方が安心です。

また、大家さんが加入する火災保険と、入居者が加入する火災保険の内容はまったく異なります。

例えば、入居者Aさんの過失で火災が起きた場合、建物自体は大家さんの火災保険が適用されますが、他の入居者から管理責任を追及されたり、賠償責任を負った場合は当事者であるAさんの加入した個人賠償責任保険が適用されます。
なので、Aさんが保険未加入ですと、賠償能力が無いので大家さんがかぶってしまうことも考えられます。
普通の賃貸業者であれば、大抵は損害保険や共済を取り扱っていますので、入居者にも必ず火災保険加入をするように義務付けてください。

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